Criado no afã de resgatar a credibilidade e confiabilidade das construtoras e incorporadoras do país, o Patrimônio de Afetação surgira após sucessivos fracassos no mercado imobiliário, dentre eles, o mais emblemático, a falência da construtora ENCOL em 1999, por via do rechaçado “efeito bicicleta”, onde, incorporadoras desviavam recursos de um novo empreendimento para a conclusão de empreendimentos anteriores, comprometendo os recursos investidos especificamente para as novas obras.
Sendo assim, o Patrimônio de Afetação foi introduzido no Direito Brasileiro pela primeira vez através da medida provisória de n. 2.221/01, sendo convertida posteriormente na Lei 10.931/04, estando ao alcance das construtoras e incorporadoras que estejam em plena regularidade com a Lei. 4951-64 a qual regula a atividade da incorporação.
O propósito fundamental do P.A. insta na contabilidade apartada de cada empreendimento, não permitindo a comunicação dos recursos da Obra “A”, com a “B”, “C ou “D”, mas, exclusivamente na obra vinculada a conta bancária respectiva para recebimento dos recursos. Nestes moldes, o patrimônio de Afetação instituído para o erigir de uma edificação específica, garantirá que esta dispenda valores e responda por obrigações concernentes à ela, inexistindo a possibilidade do desvio de verba para outro fim.
Para a constituição do patrimônio de afetação não há nenhum mistério ou qualquer espécie de dificuldade, podendo ser instituído à qualquer tempo pelo incorporador, através de requisição deste perante o cartório de Registro de imóveis respectivo, (Art. 31-A) mediante termo firmado pelo incorporador responsável pelo empreendimento.
Lamentavelmente, em que pese à segurança apresentada aos adquirentes, sua adesão à garantia é facultativa, ficando ao alvedrio do incorporador adotar ou não o advento da afetação, que, além do benefício trazido aos consumidores, destaca aos incorporadores vantagens de ordem tributária, vez que oportuniza aplicação do regime especial de tributação (RET) em caráter opcional.
O regime especial tributário mencionado acima, é inerente aos empreendimentos que estejam abarcados pelo P.A, sendo incorporado à contabilidade por intermédio de cadastro próprio, (ante o Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas), com número de inscrição próprio e código de arrecadação específico (“109. Inscrição de Incorporação imobiliária – Patrimônio de Afetação)”
Destarte, desde a criação da Lei em comento, houveram diversas alterações no que se refere aos percentuais do RET, tornando-a cada vez mais benéfica aos incorporadores. Ao ser publicada, a lei iniciara com seus 7% sob as receitas mensais auferidas (incluindo multas e juros), passando aos 6% e chegando ao patamar atual de 4%, o que demonstra ser o melhor sistema a ser utilizado aos imóveis comprados na planta, tanto para o consumidor, quanto ao próprio incorporador que usufruirá da benesse tributária.
Ainda cumpre destacar que para construtoras e incorporadoras que atuam no âmbito do MCMV (Minha Casa Minha Vida), o percentual de alíquota chega à redução de 1%.
Diante de tamanha importância, faz-se necessária a divulgação e orientação aos consumidores que busquem incorporadoras que utilizem o Patrimônio de Afetação. Da mesma forma, cabe aos construtores e incorporadores o estímulo de consultarem advogados e contadores sobre os benefícios tributários e mesmo de marketing disponíveis à empresa por força do instituto.
Sua empresa já está aproveitando os benefícios do RET?
O escritório Pavão & Associados – Advocacia e Consultoria Imobiliária possui os melhores profissionais da área da Construção Civil, Incorporação, Engenharia civil e Direito Imobiliário para orientações empresariais, contratuais, trabalhistas e tributárias. Venha nos conhecer!
Dra. Carolina Pavão da Silva OAB/SC: 35.851