De danos na área comum a vazamentos de tubulação, passando por elevadores quebrados e portões de garagem desregulados, todo condomínio passa por eventos inesperados e, muitas vezes, causadores de despesas. A grande questão que paira nesses casos é: quem paga a conta?

Segundo o advogado Eduardo Vital Chaves, da área de Direito Imobiliário do Rayes & Fagundes Advogados, a resposta é depende. Cada situação tem suas particularidades, mas, para simplificar, ele diz que a responsabilidade é de quem causa o dano. O diretor da Manager Gestão Condominial, Marcelo Mahtuk, afirma: “Tudo o que os moradores causarem de prejuízo à área comum, elas têm responsabilidade. Já tudo aquilo que a área comum causar de prejuízo a alguém na unidade privativa, a área comum e, consequentemente, a administração, é responsável”.

Ao atribuir a culpa a alguém, profissionais do setor alertam que é importante possuir provas, evidências do ato ilícito, antes de notificar o morador para pagamento. Podem ser testemunhas, imagens das câmeras de segurança ou, se o problema for técnico, laudos comprovando a responsabilidade do dano.

No condomínio do síndico Gerson Godoy, na Vila Matilde, o laudo de um engenheiro causou rebuliço entre os condôminos. A orientação técnica mostrou que havia um vazamento na tubulação de gás. Em assembleia, decidiu-se fazer uma verificação em todas as unidades, para descobrir onde ocorria o escape. “Antes, eu me reuni com todos e expliquei que, se houvesse algum problema, o custo seria por conta do morador, já que a unidade é particular”, conta Godoy.

Cinco apartamentos tinham danos nos canos. Entre eles, estava o imóvel da agente escolar Marina Vilela, de 61 anos, que teve o maior vazamento. Ela desembolsou R$ 5,8 mil para o conserto. A média entre os outros afetados foi de R$ 3 mil. “De repente, eu me vi com uma dívida dessas. Não sei se é justo ou não”, comenta Marina.

Daniele Froiman é síndica de um edifício no Tatuapé há pouco mais de um mês e também teve uma despesa inesperada em sua gestão. Quando um morador realizou um evento no salão de festas, notou-se que a geladeira do espaço estava quebrada. “Perguntei aos funcionários e eles disseram que não funcionava havia meses e nunca tinha sido consertada”, diz.

A síndica até tentou descobrir quando havia acontecido o estrago, mas, sem evidências que apontassem culpados, o condomínio teve de pagar por um novo aparelho. Para as despesas emergenciais futuras, Daniele afirma: “Vou investigar para que o responsável arque com todos os custos”.

Quando o prejuízo é causado por uma criança, o Código Civil prevê que os pais ou tutores sejam responsabilizados. No caso de um condômino utilizar o salão de festas ou churrasqueira e algum convidado causar dano às áreas comuns, a responsabilidade é do condômino que alugou o espaço.

Em casos de inquilinos causando estrago, o proprietário será notificado. “Por isso, é preciso ter preocupação com quem aluga o imóvel. O locador responde pelo locatário”, diz Mahtuk. No caso de acontecer erro de um funcionário, o condomínio responde por ele. No caso de o profissional ser de uma empresa terceirizada, o gasto com reparação é dela.

Após identificado que um morador foi responsável pelo dano causado, começa o trâmite para notificação e futuro pagamento ou ressarcimento – caso seja uma emergência, o síndico pode desembolsar o custo e fazer a cobrança depois. Segundo o gerente da Hubert Administração de Condomínios, Marcio Gouveia, nessas situações, o indicado é fazer um contato amigável com o condômino, explicando porque ele é responsável por aquele débito. “Não queremos criar mal-estar, queremos solucionar um problema e o diálogo é a melhor forma”. Além disso, é importante enviar uma notificação escrita formal, que serve para resguardar o condomínio.

Caso o custo seja muito alto, o prédio pode fazer acordos e parcelamentos para ajudar o morador. Foi o que aconteceu no empreendimento administrado pelo síndico Carlos Martins, em Interlagos. O cano de um apartamento que estava em obras estourou e o vazamento chegou até o poço do elevador. A água caiu em cima da cabine e queimou a placa do equipamento. “Em uma reunião de conselho, foi decidido que o condomínio pagaria a nova placa, que custou em torno de R$ 18 mil. Depois, parcelamos esse valor para o proprietário da unidade”, diz Martins. Se o morador não se dispuser a pagar, pode ser acionado judicialmente.

Culpa. Assim como há casos em que o morador causa dano ao bem comum, o inverso também acontece. O apartamento da analista financeira Sheila Matheus, 41 anos, teve um vazamento e o condomínio arcou com os gastos. “

Começou a escorrer água no forro do banheiro e no forro do quarto do meu filho, então procurei a administração para descobrirmos a origem do vazamento”, conta. Foi identificado que a causa do problema era no eixo estruturante vertical do prédio. “O prédio se prontificou a consertar o vazamento e o dano causado. Além de ter estragado o forro de gesso, um móvel de madeira acabou empenando por causa da água e o condomínio também arcou com esse custo. Com relação à postura do condomínio, não tenho nenhuma queixa.”

Marcelo Lopes, síndico do prédio no Jardim Europa, onde Sheila mora, comenta que há um macete da rotina de condomínio para descobrir quem é o responsável por vazamentos de água. “Quando o vazamento é na prumada (tubulação vertical), é responsabilidade do condomínio arcar com o custo do conserto. Quando é no ramal(tubulação horizontal), a responsabilidade é do morador.”

Se o condomínio deve responder pelo dano, o pagamento geralmente sai do fundo de reserva. “O fundo é para obras emergenciais, situações pontuais. Indenizar, eventualmente, o dano causado é uma emergência”, comenta o advogado Eduardo Vital Chaves.

O fundo de reserva não é obrigatório, mas está estabelecido na grande maioria das convenções. A composição dele é feita pelos moradores, que pagam um porcentual, geralmente de 5%, em cima da cota condominial. No entanto, dependendo do valor da indenização, é preciso fazer rateios extraordinários. De todo modo, a origem do pagamento deve ser acordada previamente em assembleia. “Exceto em situações emergenciais. Aí cabe ao síndico tomar a melhor decisão e reportar depois”, afirma Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios.

A contratação de uma apólice de seguro pode ajudar a amenizar os gastos com esses casos. A cobertura básica, que reembolsa o edifício em casos de incêndio, explosão e queda de raio, é obrigatória pelo Código Civil. Mas coberturas adicionais podem prevenir despesas causadas por danos elétricos, de alagamento, desmoronamento, vendavais, de responsabilidade civil, problemas técnicos em portões e até indenizações por danos morais.

“É uma despesa necessária, pois traz tranquilidade para o gestor”, opina a especialista predial Rosely Schwartz. Ela conta que o custo, em média, de um seguro completo, válido por um ano, para um condomínio de 68 unidades com área de lazer pode chegar a R$ 10 mil.

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No Código Civil:

Artigos 186 e 927. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. / Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Artigo 932. São também responsáveis pela reparação civil: I – os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia; II – o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições; III – o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele. (…)

Artigo 1.331, inciso 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Artigo 1.341, incisos 1º e 2º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Artigo 1.348. Compete ao síndico: (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (…) VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; (…) IX – realizar o seguro da edificação.

 

Fonte: Estadão