Há anos aguardada pelas construtoras/incorporadoras, a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de
validar a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – está sendo comemorada pelo setor da construção. Além de reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis fi rmados entre as partes, a sentença concede mais segurança e transparência às relações comerciais. “A decisão dará maior tranquilidade às empresas que adotarem esse modelo de comissão apartada”, ressalta o líder do projeto da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) no âmbito do PMCMV, Carlos Henrique de Oliveira Passos.

A deliberação foi muito bem recebida pela CBIC. Em março de 2017, a entidade participou como “amicus curiae” – expressão em latim utilizada para designar uma instituição que tem por fi nalidade fornecer subsídios às decisões dos tribunais, oferecendo-lhes melhor base para questões relevantes e de grande impacto de processo –,  demonstrando ao STJ a regularidade jurídica do ajuste na questão do pagamento da referida comissão.

Em fevereiro deste ano, a CBIC protocolou junto ao tribunal memoriais – alegação fi nal das partes num processo – com a fi nalidade de esclarecer ainda mais o impacto econômico que eventual decisão contrária pudesse provocar – e, no julgamento do último dia 13 de junho, o STJ legitimou a transferência da obrigação do pagamento da comissão de corretagem para o promitente comprador Com essa definição, agora há tratamento isonômico no negócio da incorporação imobiliária. De uma forma geral, esse procedimento já existia, mas agora vale também para quando o imóvel contratado se inserir no sistema de financiamento do PMCMV. “A decisão é um conforto especial para entender que o Minha Casa, Minha Vida não é um negócio estranho à Lei da Incorporação Imobiliária”, salienta Carlos Henrique Passos.

Para o presidente do Conselho Jurídico da CBIC e vice-presidente da Área Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Ceará (Sinduscon-CE), José Carlos Braide Nogueira Gama, “a decisão do STJ foi coerente com a adotada no tema 938 (validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem)”.

DECISÃO DÁ GARANTIA A QUEM PRATICA A COMISSÃO APARTADA

Do ponto de vista empresarial, o líder do projeto da CII no âmbito do MCMV destaca que o principal efeito da
decisão é a garantia a quem praticar a comissão apartada. Diferentemente do que ocorreu no passado, quando
as empresas sofreram as consequências das inúmeras ações judiciais que reivindicavam a devolução do valor
pago aos corretores do imóvel. “A tranquilidade de não ser surpreendido com decisões judiciais que possam
afetar injustamente a sua empresa é um grande ganho”, menciona Carlos Henrique Passos. Outra questão importante, segundo o executivo, é que agora é possível considerar essa forma de relação contratual com o cliente
sem estar preocupado de estar fazendo algo ilegal.

A decisão agora vale para todas as faixas de renda do PMCMV, exceto a Faixa 1, por não ser uma incorporação
imobiliária. Nesse caso, a iniciativa da construção do empreendimento e da distribuição das unidades habitacionais
compete exclusivamente ao Poder Público, que realiza sorteios entre os cadastrados no PMCMV para concessão dos imóveis aos contemplados. “Na Faixa 1 não existe venda, o que existe é uma inscrição, uma seleção pelo Poder Público, mas nas demais Faixas (1,5, 2 e 3) é incorporação imobiliária, sem intervenção do agente público, e, por isso, não tem porquê ter um tratamento diferente para isso”, reforça.

Em entrevista ao CBIC Mais, o presidente do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e vice-presidente da Área Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), José Carlos Braide Nogueira da Gama, avalia a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para o setor.

CBIC Mais: Como o senhor avalia a decisão do STJ de também admitir a transferência da cobrança da comissão de corretagem do comprador de unidades do Minha Casa, Minha Vida (MCMV)?
José Carlos Braide Nogueira Gama: Foi uma decisão mais do que coerente com a adotada no tema 938 (validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária – SATI), que julgou válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado ao
adquirente. Isso porque as unidades comercializadas nas Faixas 1,5, 2 e 3 do Programa Minha Casa, Minha Vida nada mais são que empreendimentos de mercado, onde existem também toda fase de planejamento da comercialização, uma vez que o risco do negócio é do empreendedor/incorporador.

Diferente situação ocorre na Faixa 1, onde não há venda de unidade. O construtor é apenas um prestador de serviços, realizando a construção das unidades.

C.M.: Na sua avaliação, é justa a remuneração do corretor que intermedia a venda de um imóvel?
J.C.B.N.G.: Sim, pois o papel do corretor é aproximar as partes interessadas: comprador e vendedor e, dessa
forma, realizar o sonho de aquisição da unidade. O corretor presta serviços para ambos e deve ser remunerado por um dos dois. Importante frisar que quando a comissão é apartada – ou seja, o pagamento é feito diretamente pelo comprador ao corretor – não há majoração do preço para o adquirente. Por exemplo, se o comprador paga R$ 100 por uma unidade, em que a responsabilidade do pagamento da comissão é do vendedor, nesse preço está embutido
o valor da comissão (se 5% corresponderia a R$ 5). Se o acertado for a corretagem ser paga diretamente pelo comprador, esse pagaria R$ 95 ao vendedor e R$ 5 ao corretor, totalizando os mesmos R$ 100.

C.M.: Qual a participação da CBIC para o resultado da decisão do STJ que define a responsabilidade pelo
pagamento da comissão de corretagem apartada do preço no MCMV?
J.C.B.N.G.: A CBIC participou como “amicus curiae” perante o STJ, apresentando exatamente as argumentações
econômicas e jurídicas, de forma a propiciar uma reflexão maior por parte dos ministros julgadores. Isso resultou em uma posição justa e favorável à prática do mercado.

C.M.: Qual a importância dessa decisão para os negócios imobiliários?
J.C.B.N.G.: O ponto crucial para qualquer negócio é a SEGURANÇA JURÍDICA, a fim de evitar um passivo aos
empreendedores que utilizaram e utilizam essa prática de negócio, que nenhum prejuízo traz às partes envolvidas. Ficou, portanto, consolidada a regularidade jurídica de pagamento apartado da corretagem imobiliária.